案情介绍

  吴某、陈某签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定吴某以人民币76万元的总价购买被告陈某所有的位于合肥市经开区某小区房产。当日，吴某依约支付了定金人民币6万元并取得了陈某出具的定金收条。之后，由于市场因素，该房屋的价格不断攀升，被告多次表示不愿意继续履行上述合同及协议，为此，原告多次与被告协商，被告均不予理睬。现吴某起诉至肥西法院，要求陈某继续履行与其签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，并双倍返还定金共计12万元及赔偿其损失50万元。

  陈某辩称：1.案涉房屋系第三人张某（丈夫）与被告陈某婚后共同出资购买，共同所有，当初签订合同及协议时，第三人张某不在场，亦不知情，事后亦未得到第三人张某的追认，故案涉合同不生效；2.在签订合同时，经被告与中介公司告知，原告已经知晓该房屋为被告与第三人夫妻共同所有，按照当时的政策过户时没有第三人张某的配合，该合同无法完成过户手续，即对于合同能否顺利履行的风险，原告是能够预见并自愿承担的。

  经审理查明：2016年3月1日，原告吴某（买受人，乙方）与被告陈某（出卖人，甲方）经中介公司居间联系签订《存量房买卖合同》，合同约定由陈某将其房屋出售给吴某，转让价款为人民币76万元。甲、乙双方同意，甲方于拿款前五个工作日内腾空存量房，并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起对存量房及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订存量房屋交接书，并将存量房钥匙交给乙方即为存量房交付。另查明，合同及补充协议签订当日，原告吴某按约向被告陈某支付6万元购房定金，被告陈某向其出具定金收条一张。此后不久，被告陈某与第三人张某便通过中介公司向原告提出不愿意出售房屋，原告表示要求继续履行合同，虽经中介公司居中协调未果。

  另查明：房地产权证书及不动产统一发票、契税完税证明及住宅专项维修资金专用收据上所登记的房地产权利人均为被告陈某。再查明：促成原、被告双方签订《存量房买卖合同》及《补充协议》的公司置业经纪人夏某作为证人出庭，陈述被告陈某在与原告吴某签订合同当日曾与其爱人即本案第三人张某电话沟通售房事宜，合同签订不久后，被告陈某及第三人张某即表示不愿意出售房屋。

  法官释法

  本院认为：本案中，被告陈某作为案涉房屋的登记房地产权利人与原告吴某于2016年3月1日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，相关内容亦未违反法律法规的禁止性规定，上述合同及协议依法成立并生效，故对于第三人张某请求确认案涉合同及协议无效，本院依法不予支持。现因案涉房屋系由被告陈某与第三人张某在婚姻关系存续期间购买并共同办理了按揭*押贷款，对于该套房屋虽登记在被告吴某名下，但应认定为夫妻共同财产，而原、被告双方签订合同及协议当日，第三人张某不在场，亦未有证据显示第三人有知情并同意出售房屋的意思表示，随后约一周的时间，第三人即陪同被告并通过中介公司向原告表示不愿意出售房屋，而此时，作为买受人的原告吴某仅履行了交付定金的义务，并未完成支付合理对价并办理产权登记手续等行为，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条关于“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”所规定的善意取得情形，此种情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向双方承担违约责任”的规定，应由被告陈某向原告吴某承担违约责任，而原告吴某虽不能取得案涉房屋，但因其在合同履行过程中并无违约行为，故对其因合同目的不能实现而主张解除案涉合同及协议，依法应予支持。

  关于原告吴某主张的双倍返还定金问题。本案中，原、被告双方在合同中约定了6万元定金，同时又约定“若单方违约，违约金为6万元整”，现因被告陈某违约，故原告吴某选择主张由被告双倍返还定金12万元，依法应予支持。

  关于原告吴某诉请的由被告陈某赔偿其50万元损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该法第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告吴某为取得案涉房屋的所有权与被告陈某签订《存量房买卖合同》，现因被告违约致原告合同目的不能实现，又因近期合肥市区房价上涨幅度较大，为此，确给原告吴某造成了一定的可得利益损失，但鉴于合同订立时间不久，被告陈某即以第三人张某不同意出售房屋为由要求解除合同，此种情况下，原告未能及时采取措施避免损失扩大，由此所造成的损失不能完全由被告陈某承担。同时，原、被告双方在《存量房买卖合同》及《补充协议》中分别规定了违约金计算方法及单方违约承担6万元违约金等内容，该相关约定应视为双方对违约所产生的风险及损失的预估，可作为被告赔偿原告损失的参照标准。综合上述因素，本院酌定被告陈某在双倍返还原告定金12万元的同时，另行赔偿原告吴某损失6万元。关于原告吴某主张的暂定损失50万元无证据支持，本院不予采信，至于其主张的具体数额以评估鉴定报告为准，在本案举证期间及法庭辩论结束前，其并未提交书面的鉴定申请及鉴定依据，对其该项主张，本院不予采纳，应以本院依据案件事实及双方合同约定所酌定的损失予以认定。

  法官提醒

  房价上涨带来了二手房交易纠纷的大幅增加，出卖人因房价上涨而违约的行为，影响了正常的市场经济秩序，不利于房地产市场平稳健康发展，也不利于社会诚信的建设。在二手房交易中，合同约定应明确网签时间、涤除*押权、资金托管、户口迁移、违约金等问题，预防纠纷的发生。