这轮房价上涨的实质是资金潮下的资产荒，背景是经济结构转型下的实体萎靡，以及2016年GDP增速下跌到过去26年以来的最低点。在保增长的暂时需求下，房地产临危受命，主动承担起拉动国内GDP的重任，因此过去两年来，全国房价又掀起一波上涨的浪潮。

　　这次全国房价上涨，是先从一线城市开始，然后蔓延到热点二线城市，紧接着是中东部省会城会及三大城市圈中的二三线城市，最后是城市圈周边的四五线城市。凡是先涨的城市都是限购措施最为严厉的城市，在资源聚集和对人口吸引上都属于强势城市，后涨的城市紧随其后。不涨甚至下跌的城市，基本上都是未来发展潜力极其有限的弱势城市。

　　在限购措施上，强势城市比弱势城市要严格很多，是因为人口涌入的住房潜在需求比弱势城市更高，吸引了更多的投资需求，而强势城市住房供应又跟不上，造成供需相对紧张。限购措施暂时抑制了外部需求，使得供需关系在人为干预下被平衡，因此限购严厉程度也基本上反映了该城市房地产的远期投资价值。

　　在“去库存”战略的推动下，全国限购城市齐松绑，强势城市顺势上涨，然后再限购，将恐慌性需求推至弱势城市，最后带动库存较大的城市成功去库存。可以这么说，如果没有强势城市房价的大涨，去库存基本上是一纸空谈，本想有意栽花，却须无心插柳。从某种意义上来讲，只有强势城市房价大涨才有可能去库存，这也是本轮房价上涨的意图所在。

　　本轮城市的限购，可以说将政策用到了极致。从最开始的限贷，限价，限购，限离，到最近的限售，几乎想尽了招数，其中有一些是以前不曾使用过的前天保定推出的一块土地出让条件中，有一条是取得不动产权证后10年内不得交易，这条消息几乎掀起了城市限购的轩然大波，基本上冻结了房地产投资市场的流动性。

　　据有关报道统计，全国目前出台限售政策的城市已达30个，我将这些城市分为2种类型：一种是房价前期已大涨，虽采取严厉限购措施但房价仍然控制不住的，比如南京、厦门、北京等；另一种是前期房价未大涨，仍处于补涨阶段且限购措施并不严格的城市，比如广州、长沙、无锡、保定、芜湖等。

　　第一种类型的城市，供需严重失调，炒作预期非常强烈，尽管有非常严厉的调控措施，投机热情依旧不减，因此调控加码。我在之前的文章中提到过限售的问题，同为去年房价上涨的四小龙，在相似的房地产环境下，南京采取了限售措施，而合肥未采取，原因就在于合肥稳住了房价，而南京并未做到。

　　这并不是说南京的限购措施不严厉，而是对于像南京这样层次的强势城市来说，限购措施力度还不到位，而判断是否到位的指标只有一个：实现房价环比不上涨。这样的道理在厦门身上同样适用。所以对于像南京和厦门这样的强势城市，限售政策不过是挤牙膏似的打补丁，试图刚好完美扑灭最后一点投机的热情。

　　第二种是投资投机资金最后眷顾到的城市，这部分城市要么是前期市场供需失衡，缺少投机投资价值，要么是人口流入相对弱势的三四线城市。在强势城市限购后投资资金外溢下，这类城市成了替代品。尽管房价出现了上涨，但是充满投资投机，缺乏实际需求基础，几乎是被炒作起来的市场。这种限售其实是挤出投机成分，事实上是一种保护性措施，目的是保护当地房地产市场。

　　其实像上海、深圳、苏州、合肥等前期经过暴涨的城市，并未采取限售措施，这是为何，因为它们已经暂时稳住了房价。不管是第一种城市还是第二种，都表现出了非常明显的共同点，那就是这几个月依旧未实现房价环比不上涨。为了兑现上层提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”政策承诺，可以预见的是，未来还会有更多房价持续上涨的城市加入到限售大军当中来。

　　如果我们把房价上涨比作一匹不听使唤的烈马，那么限售就是一条为烈马配备的缰绳。缰绳一旦放松，烈马就会撒野，而如果勒得过紧或者时间过长，可能会导致它窒息死亡。土地是地方zf的钱袋子，任何地方zf都没有发自内心地去打击房地产，但不调控又完不成上层下达的任务，这就是当前热点城市房地产市场的调控难题。

　　从打击投机角度来说，限售本身并没有错，但是这种短期措施并不会改变热点城市人口持续涌入的趋势，而房价上涨的长期预期并不会因此发生改变。尽管如此，我们对国家目前控制房价上涨的决心不可忽视，如果想短期在房地产投资市场期待有所作为，务必断了此念。

　　经过一个金三银四的小高潮，我观察到目前合肥房价上涨的龙头区域——政务区房价已有所回落。这预示着限购的药效开始全面发作，伴随着房地产短周期的到来，合肥未来几个月可能会迈入一个下行通道，市场观望情绪加剧，交易或将再次达到冰点。二手房议价空间将进一步加大，有购房需求的同学，可以继续观望或寻找“笋盘”下手。