房地产面临压力 安徽保障房建设熨平波动

       今年以来，在国家和地方一系列促进房地产市场健康发展的政策措施作用下，我省商品房销售面积增速回落，房屋施工面积、新开工面积增速趋缓，企业资金逐渐趋紧。但在保障房建设方面，截至今年7月底，全省保障性安居工程开工建设进度位居全国前列；共开工各类保障性及棚户区改造住房32.13万套，占国家与省政府签订目标任务的84.3%，基本建成各类保障房近8万套。全省累计完成保障性安居工程建设投资214.9亿元。

       资料显示，近年来我省房地产投资对经济增长的贡献不断增大，其直接贡献率已由2000年的3.4%上升到2010年的9.3%，今年上半年拉动GDP增长约1.4个百分点。有关专家认为，积极应对房地产市场出现的种种变化，避免过度波动，有利于促进我省经济平稳健康发展。

　　投资扩张势头得抑制

　　“国家从各个环节加强了房地产市场的宏观调控，其成效正在显现。现在购房可能不是好时机。 ”在合肥参加工作刚3年的小王表示，自己和朋友都准备过段时间再购房。

　　为遏制房价过快上涨，抑制投资、投机性需求，促进房地产市场平稳健康发展，国家和地方先后出台了一系列措施，从限贷、限购、限外、限价，到提高存款准备金率、加息、扩大保障性住房供给；从加强政府监管、税收优惠取消到房产税试点工作的展开，从各个环节加强了房地产市场的宏观调控。在此背景下，消费者购房意愿降低，观望气氛渐浓，我省多项房地产指标出现放缓趋势。

　　上半年全省房地产新开工面积增速较去年同期下滑24.3个百分点，若扣除保障房因素，下滑幅度高达38.7个百分点；房屋销售面积增长11.4%，同比回落13.1个百分点；施工面积、竣工面积均有不同程度放缓。与此同时，房屋待售面积同比增长了31.4%，占同期房屋竣工面积的52%，房地产库存压力明显加大。我省唯一“限购”城市合肥上半年住宅销售面积同比下降10.4%，外地购房占比同比下降13%。下一步，为防止投机需求转移，部分房价上涨过快的二三线城市也将被纳入限购范围，虽然我省大部分城市不属于“上涨过快的二三线城市”之列，但仍将影响消费者和房产商的预期。

　　全省房地产开发商资金链正日益紧张，上半年我省房地产开发资金来源增速低于同期房地产开发投资增速14.5个百分点。从发展情况看，房地产资金保障面临种种考验。一是信贷融资不断收紧。上半年我省房地产资金来源中，国内贷款同比仅增6.9%，占比下降至10.9%，为2005年以来最低，且短期内房地产开发贷款从严控制措施不会改变。二是直接融资受限。目前国内房地产企业IPO及再融资均已暂停。上半年异常火爆的房地产信托贷款开始面临更为严格的监管，7月份发行规模锐减50%。同时，房地产基金等融资门槛也在提高。三是自筹资金难问题凸显。上半年我省房地产开发自筹资金占全部资金来源比重达到49.5%，较去年同期提高6.1个百分点，未来增长空间不大。四是来自房屋销售的资金减少。个人按揭贷款、预付款资金增长放缓。在其他融资渠道受阻情况下，房产商高息筹资情况十分普遍，未来资金压力逐步加大。

保障房资金供给需完善

　　目前，我省实施的大规模保障房建设计划，能否接续商品房投资成为经济增长的新动力还有待进一步观察。

　　“十二五”期间，我省保障性住房将开工建设172万套，计划总投资2200多亿元，预计中央下达补助资金约300亿元；省级财政补助约100亿元；各市、县从土地出让毛收入中安排2%--5%的资金，约200亿元；加上地方预算安排、税费减免、住房公积金增值收益，以及中央代发国债支持保障性住房建设，估计可筹集资金400亿元，合计政府投入将达到1000亿元，还有1200多亿元的建设资金需通过市场融资和社会筹集。

　　但是，从目前看，保障房建设由于利润低、盈利模式不明确，社会资金参与热情不高。因此，要提高保障房建设的接续力，资金问题亟待解决。对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，从政府层面来看，资金问题是困扰保障房建设的根本问题，由于一些地方政府保障房融资渠道较少以及政府财政支持力度弱，致使个别保障房项目建设资金缺口较大，从而导致保证房整体建设缓慢；对于房地产企业来说，盈利模式和盈利空间不明是导致企业缺乏参与积极性的根本原因。

　　目前，国家已经在保障房建设政策方面开了绿色通道，允许开发商对保障房项目进行融资。各地探索了发行企业债、信托基金等多种融资渠道，但总体规模不大，融资成本也相对较高。

　　有关专家认为，在土地财政受到制约，民生支出不断增加的情况下，地方政府面临的保障房资金压力是巨大的。为此，要逐步建立和完善保障性住房建设的资金支持机制，加快完善政策环境，出台针对保障性住房尤其是公租房的中长期低息贷款政策。要保证保障房开发的合理盈利空间，探索可持续的开发建设模式，创新投融资机制，有效利用保险、信托、社保等长期资金，积极吸引企业参与保障房建设。丰富金融产品设计，推行权益型房地产投资信托基金试点等。

　　多举措确保平稳增长

　　据预测，“十二五”期间，我省平均每年将有85.8万农村人口进城居住，可带动房地产投资565亿元。此外，房地产投资加快向三四线城市梯度转移，居民改善性住房需求等，都将为我省房地产市场注入持续动力。居高不下的通胀预期，也使得保值购房需求不减。

　　省经济研究院专家们认为，今后一段时期，我省房地产投资增长的动力依然存在，但受房地产调控政策趋紧、融资难度加大等因素影响，短期内保持投资高速增长面临较大压力，投资增速有下行调整趋势。为避免房地产投资增速下滑对我省经济造成冲击，一方面要加快发展方式转变，避免经济增长对房地产投资过度依赖；另一方面，要努力保持房地产投资平稳健康增长，形成对经济增长的稳固支撑。

　　首先，结合国家政策导向，加快制定符合我省省情的房地产中长期发展规划和指导意见，做到短期调控和中长期规划的衔接和统一，避免因政策变动造成对我省房地产市场的较大波动。同时，加快完善我省房地产市场监测、预警和干预体系，建立相关预案，力促我省房地产市场的平稳健康发展。

　　其次，加大保障性住房建设力度，加快保障性住房供给方式创新，加快建立和完善保障性住房规划、建设、供给和管理等各项制度，形成常态工作机制。

　　第三，加快房地产市场结构调整。要加大中低价位、中小户型商品房供给力度，不断释放住房市场刚性需求和改善性需求。加快商业地产、旅游地产、文化地产、产业园区地产等功能性地产开发力度，不断满足居民多元化置业需求。加快中心城市旧城改造和新区建设进程，稳步推进中心城市房地产市场发展。同时，提升中小城镇的人口承载能力，有效开启中小城镇房地产市场空间，促进中小城镇房地产业快速发展。